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  • Daniel Amaral

Entendendo as multas nas locações.

A multa é uma penalidade prevista, em geral, para compensar e desestimular o atraso no pagamento dos aluguéis por parte do inquilino. Contudo, ela é aplicada não apenas com essa finalidade.


Esta penalidade é aplicada também para o descumprimento do contrato como um todo, o que é relevante ser ressalvado também no contrato de locação para não restar dúvidas, como por exemplo, na entrega antecipada do imóvel.







É importante esclarecer que a locação possui uma lei especial (Lei 8.245/91) aplicada juntamente com o Código Civil e demais normas gerais.


Do valor da multa: O mercado pratica o percentual de 10% de multa, o que tem como base o Decreto 22.626, artigo 9 (lei de usura), que diz que as cláusulas penais não podem ultrapassar esse percentual acima dito.


Por sua vez, a multa contratual, ou cláusula penal está prevista no artigo 408 e seguintes do Código Civil, devendo se interpretada juntamente com a lei do inquilinato.


A quem se aplica a multa: Independente do que prevê o contrato, a multa pode ser aplicada reciprocamente. Da mesma forma que o inquilino deve cumprir o prazo contratual, o locador também não pode exigir o imóvel de volta, via de regra.


Há ainda penalidade mais severa do que a multa, e se destina ao proprietário (Curioso, não?). Proprietários assim que cobrem excedentes ao contrato, ou exigem duas garantias podem ser penalizados em até doze vezes o valor do aluguel, além de responderem como uma contravenção penal (artigo 43 da Lei de Locação).


A lei prevê ainda os casos em que há isenção de multa ao inquilino. É o caso em que por motivos profissionais, o inquilino deve ser transferido para outra localidade. Neste caso, ele fica dispensado da multa (artigo 4, parágrafo único da lei do inquilinato).


Juros x Multa: No direito existe a máxima que nada é ilícito, senão em virtude de lei. Assim, tanto o juros quanto a multa possuem previsão legal. No caso da multa, como vemos acima, está previsto tanto na lei específica, quanto no Código Civil. E o juros? Este já possui previsão no Código Tributário, em seu artigo 161, delimitando o juros em 1% ao mês.


Inquilino x Consumidor: Importante esclarecer que inquilino não se confunde com consumidor. Ambos são regidos por leis especiais específicas. Desse modo, enquanto no contrato de aluguel os juros são de 1%, no contrato de consumo, os juros podem chegar a 2%, por exemplo.


Conclusão: O contrato de locação encontra amplo amparo legal para aplicabilidade da multa por descumprimento contratual, tanto pela lei específica, quanto pelo Código Civil. A multa deve ser proporcional ao tempo de aluguel. Além disso, o descumprimento contratual acarreta obrigação para ambas as partes.

Para saber mais, mande uma mensagem aqui. Será um prazer te ajudar!

Daniel Amaral é advogado e sócio da Amaral Imóveis - Rio de Janeiro

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