Um dos processos judiciais mais complexos costuma ser o inventário. Isto se dá por dois motivos, em regra, um por envolverem vários interessados, que divergem de interesses e valores. Além disso, para que se conclua tal processo é imprescindível o pagamento do imposto de transmissão, que pode variar entre 4 a 8% dependendo da localidade do imóvel, e nem sempre os herdeiros dispõe de tais valores, atrasando ainda mais o processo.
Em razão disso, uma prática comum no mercado é a venda a terceiros dos imóveis em processo de inventário. O que propomos avaliar neste artigo é a validade e os riscos que envolvem tal transação.
Contrato de Cessão de Direitos Hereditários - Esta espécie de contrato vem a ser o termo utilizado para a transação jurídica em que se busca transferir a terceiros a sucessão, total ou parcial, do direito de um ou mais herdeiros, sobre a totalidade ou cota de um ou mais imóveis. Sua previsão está no artigo 1.793 do Código Civil de 2002.
Eficácia do Contrato de Cessão - Quando um imóvel está em processo de inventário, as quotas de cada herdeiro são definidas pelo Juiz. Logo, qualquer negociação jurídica no curso do processo, deve ter o consentimento de todos os herdeiros, ainda que seja em favor de um único herdeiro. Esta é a regra geral.
É crível, no entanto, que com o Formal de Partilha, ou seja, a divisão feito pelo juiz para cada herdeiro, pelo juiz, a anuência dos demais herdeiros para a venda do imóvel não se faz necessária. Este é o entendimento pacificado pelos Tribunais e jurisprudência.
Riscos do Contrato de Cessão - É imprescindível que o Contrato de Cessão de Direitos seja realizado por meio de escritura pública, sendo amparado pela Lei de Registros Públicos. Ocorre que pelo fato de ser uma expectativa de direito, a propriedade plena só se concretiza com o término do inventário, ocasião em que o imóvel poderá ser levado a registro na matrícula do imóvel.
Por este motivo, o Contrato de Cessão de Direitos deve ser exercido juntamente com a posse do imóvel, sendo tais atos realizados por advogado especializado, para se evitar a prática de fraudes ou golpes.
Desta feita, o Contrato de Cessão de Direitos Hereditários é um ato eficaz para a cessão do bem em herança. No entanto, tais cuidados acima expostos devem ser apreciados para a satisfação do ato com segurança jurídica.