O contrato de locação equivale à relação de consumo em muitos aspectos. E uma das principais semelhanças é o contrato de adesão, ou seja, o formato, e as cláusulas já estão pré-definidas quando o locatário pretende alugar o imóvel.
Dessa maneira, o contrato de locação pode se tornar muito desvantajosa para o futuro inquilino. Para isto existe o conceito das cláusulas leoninas, definido pelo art. 45 da lei de locação, que diz serem "nulas de pleno direito" determinadas condições contrárias à lei.
Sendo assim, ainda que uma cláusula abusiva esteja no contrato, se ela vir de encontro à norma legal, seu conteúdo é nulo, podendo ser impugnado em Juízo a qualquer tempo.
A balança entre esse direito pesa para ambos os lados. Da mesma forma que existem direitos favoráveis ao inquilino, existem também direitos e obrigações para o locador.
Por parte do inquilino, a lei veio beneficiá-lo, ficando expressamente proibido, por exemplo: a cobrança de duas garantias ao mesmo tempo. No contrato comercial, o inquilino tem o direito também à renovação contratual. Ao inquilino, ainda, não pode ser transferido o custo de taxa de administração do imóvel. E ainda cotas de obras que são de responsabilidade do proprietário.
Em contrapartida, há também direitos reservados ao proprietários, onde destacamos os principais: podem cobrar multa em caso de inadimplência, estipular restrição de crédito em contrato, pedir a revisão contratual com base no valor de mercado.
Portanto, a regra do direito romano, de que o "contrato faz lei entre às partes" (pacta sunt servanda), encontra os seus limites na própria legislação, de modo a trazer o equilíbrio e equidade aos contratos de locações, e visando o bem estar de todos.
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Daniel Amaral é advogado e sócio da Amaral Imóveis - Rio de Janeiro