Vamos estudar aqui os requisitos para ação renovatória do contrato comercial. Esta ação se aplica nos contratos comerciais, quando não houver um consenso para se manter as mesmas condições de aluguel.
A lei veio proteger o fundo de comércio criado pelo inquilino, evitando que o locador, solicite o imóvel de volta, se aproveitando do ponto comercial criado pelo seu inquilino, após anos de investimento.
A exigência de “luvas”, ou reajuste exacerbado, por exemplo é proibido por lei. Nessas hipóteses de imposição pelo locador, é cabível também a ação renovatória, para que se faça cumprir a lei.
Portanto, o Locatário deve informar ao Locador do seu interesse em renovar seu contrato com antecedência mínima de um ano e máxima de seis meses, antes do seu vencimento, de maneira formal, via notificação extrajudicial.
Desta forma, a Lei 8.245/91 estabeleceu cinco exigências para o ingresso da ação renovatória. São eles:
Contrato formal - Embora a lei preveja nas locações em geral o contrato verbal, no caso de renovatória, o contrato deve ser por escrito, formal. É de praxe haver uma locação expressa, e haver um aditamento “de boca” (informal) ao longo do contrato. Para efeitos de renovação, contratos ou renovações informais não tem validade alguma.
Locação comercial - Como estudado o objetivo da lei é resguardar o ponto comercial, por isto a natureza da ação. Portanto, no aluguel residencial esta regra é totalmente incabível.
Prazo determinado - o contrato deve ter uma data de início e término. Vale frisar que ao término do contrato, este se renova automaticamente a cada trinta dias, se não houver previsão em contrário (art. 57 Lei 8.245).
Vigência de cinco anos: o contrato ou o período de aluguel deve ser igual ou superior a cinco anos. A atividade do inquilino deve estar ativa durante todo este período. O prazo do contrato pode ser de dois ou três anos, o importante é que a soma do período ocupado pelo inquilino seja superior a cinco anos.
Atividade contínua: O inquilino deve estar exercendo a mesma atividade comercial a pelo menos três anos ininterruptamente. O legislador entende que para possa ser pleiteado o benefício da renovatória, este seria o período mínimo para dizer que seu ponto comercial tem relevância.
A Lei 8.245/91 estabelece estes como sendo os principais requisitos para aplicação do benefício da renovação contratual, por via judicial. Mas a referida Lei, em seu artigo 51 e seguintes, ressaltam ainda outros pontos relevantes do contrato de locação não residencial.
Por último o artigo 71 do mesmo diploma determina as condições legais para a propositura da ação renovatória, dentre eles, que o inquilino esteja cumprindo com sua parte no contrato de locação, ou seja, não esteja inadimplente.
Esperamos ter lhe ajudado a enriquecer seus conhecimentos com estes que são os principais pontos para o exercício da ação renovatória de contratos de locações não residenciais.